La proverbiale pazienza dei russi è messa ogni giorno di più a dura prova. Sin dall’inizio della guerra nel 2022, con l’esplosione dell’inflazione, l’acquisto di un appartamento a Mosca è diventato una chimera per molti (un mutuo medio viene concesso dalle banche al 25-30% d’interesse).
“Veramente troppo” ci dice Irina una nostra vicina di casa che sognava con il marito di acquistare un trilocale dopo la nascita della figlia. “Resteremo – afferma la donna – in affitto anche se il locatario ce lo aumenta ogni anno del 10%”.
Le indagini di mercato della capitale dimostrano anzi che nell’ultimo anno la situazione sia perfino peggiorata. Il budget minimo per l’acquisto di un immobile a Mosca è aumentato del 50% in un anno.
Secondo la “SIS Development”, una società che studia il trend del mercato degli immobili della capitale, gli appartamenti nei nuovi edifici hanno registrato un aumento dei prezzi del 70% in tre anni, con un incremento più significativo alla fine del 2025.
Nel nuovo anno, l’elenco dei fattori che influenzano l’andamento dei prezzi si è ampliato a causa dell’aumento della pressione fiscale. Gli operatori di mercato prevedono un aumento dei prezzi delle abitazioni di almeno il 15% quest’anno.
Ci sono anche altri elementi che hanno prodotto questo boom artificiale del mercato. Ruslan Syrtsov, amministratore delegato di “Metrium”, che valuta le tendenze nella capitale, ritiene che la dinamica dei prezzi è stata influenzata in modo significativo dai cambiamenti nella struttura dell’offerta. “La quota dei progetti più accessibili sul mercato delle nuove costruzioni della capitale è diminuita dal 48,5% al 26,3% tra dicembre 2022 e dicembre 2025.” Pertanto, nei progetti di classe comfort, il prezzo al metro quadro è aumentato di oltre la metà in tre anni. “Ciò è avvenuto – aggiunge Syrtsov – sotto l’influenza dei programmi ipotecari agevolati sul mercato, a causa del notevole aumento del costo dei materiali, dei servizi e delle procedure legali nel settore edile, nonché della carenza di manodopera, dell’aumento delle tasse e dei cambiamenti nelle catene logistiche anche in relazione alla pressione delle sanzioni”.
Il segmento inferiore del mercato finora è stato coperto dai mutui agevolati dello Stato per le case nei “nuovi quartieri”. Si tratta di un eufemismo: si tratta di quartieri costruiti a 70-80 chilometri dalla città raggiungibili solo con gli autobus e che possiedono pochissime infrastrutture.
Irina aveva pensato di comprare lì ma si è resa conto che avrebbe dovuto stare sui mezzi di trasporto quattro ore al giorno per andare a lavorare. “E poi lì ci sarebbe stata solo la scuola elementare e mia figlia avrebbe avuto enormi problemi per studiare”. Quartieri dormitorio anonimi come ne esistono tanti anche in Occidente, ma resi ancora più problematici dalle dimensioni territoriali russe e dal clima.
Non vi sono presupposti per un cambiamento della dinamica dei prezzi nel 2026. “Il ritmo elevato di crescita dei prezzi rimarrà invariato”, sostiene ancora Syrtsov.
Secondo Artur Kuleshov, vicedirettore della società immobiliare “MR”, lo scorso anno i materiali da costruzione e di finitura hanno subito un aumento dei prezzi del 20-30%. “Si tratta principalmente – sostiene il dirigente intervistato da “Kommersant” – di prodotti importati che non hanno analoghi sul mercato russo: pigmenti, impregnanti, miscele decorative, composti adesivi e coloranti, senza i quali è impossibile garantire il livello di qualità previsto nei progetti di classe business e premium”. Una situazione, come abbiamo visto, destinata a non mutare ancora per molto.